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同策房产咨询再战IPO:毛利率、营收不给面

发布时间:2021-07-20

  本想在业务和地区双双寻求改革新突破,无奈修为尚不足,未来发展如何还是未知数

  据证监会2017年1月6日更新的“首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况”显示,共有7家房地产企业出现在IPO申报排队名单中,且其均处于已受理的审核状态。在房地产代理商中排名靠前的同策房产咨询也在其中。

  据该公司于2015年12月21日发布的招股说明书显示,同策房产咨询此次拟在上海证券交易所发行8053.65万股,募集资金100454.00万元,所募资金将用于代理业务全面发展项目、商业物业运营服务项目、数据库与创新咨询项目、信息系统建设项目、人力资源建设项目、品牌建设项目、购置办公楼和补充流动资金共八个方面。

  在房地产市场竞争不断加剧的背景下,客户需求多元化和综合化对房地产代理企业的专业能力要求越来越高,围绕主业进行延伸服务链业务改革已是趋势。作为业内佼佼者,同策房产咨询自然也不甘落后。但伴随公司业务规模扩大及全国化市场布局战略实施而来的是营业成本和费用的增加,毛利率的下降不可避免。需要注意的是,不管是业务内容范围的扩大,还是业务地区范围的扩张,相比同业主要竞争者,同策房产咨询的处境均不乐观。

  该公司招股说明书显示,在募集资金的八个用途中资金占比最多的为代理业务全面发展项目,项目拟募集资金额为26907.05万元,作为公司的绝对主营业务,这自然无可厚非。但值得注意的是,购置办公楼项目和补充流动资金项目与公司业务关联并不大,但它们的拟募集资金分别为26800.00万元、10299.07万元,资金占比仅排在代理业务之后。虽然招股书中强调募集到的资金将按照轻、重、缓、急依次用于八个项目中,而购置办公楼和补充流动资金排在最后两位,但这两者近四成的资金占比也不禁让此次IPO的动机布满重重疑云,在招股说明书刚一公布后就引起了热议。

  其实,同策房产咨询已经不是第一次准备踏入IPO的大门,早在2009年中国A股IPO获得再度重启时,该公司董事长孙益功就曾证实公司将登陆深圳中小板市场,但不久后传出的证监会叫停房企IPO的消息使这条融资之路变得扑朔迷离。

  2010年10月15日,中国证监会正式发布新闻稿称,为坚决贯彻执行“新国十条”精神,其已暂停受理房地产开发企业重组申请;对已受理的房地产类重组申请,将征求国土资源部意见。就这样,同策房产咨询首次申请IPO以无果告终,而此次时隔五年的再度重启能否成功还需继续观望,毕竟受理首发申请文件仅是IPO的开始,www.666604.com,后面还有很长一段路要走。

  同策房产咨询招股说明书显示,在进一步完善房地产营销代理服务和策划咨询服务的同时,该公司在业务范围上进一步发展商业物业运营业务和房地产金融服务。但在行业受宏观政策调控的环境下,同策房产咨询的毛利率下行趋势明显。

  《投资时报》记者查阅该公司招股说明书发现,2012年-2014年,同策房产咨询综合毛利率分别为55.96%、51.34%、44.73%,呈逐年下降趋势,而2015年上半年综合毛利率也仅为37.72%。房地产代理销售业务为该公司的主要收入及毛利来源,公司的综合毛利率变动主要受房地产代理销售业务毛利率变动影响所致。2012年-2014年,代理销售业务收入占当期主营业务收入的比例分别为88.45%、91.20%及87.49%,而它们当年的毛利率则分别为57.75%、51.59%及44.96%,与公司综合毛利率下降趋势相同。

  据招股说明书解释称,这一方面是由于公司报告期内业务规模及业务覆盖区域快速扩张,公司员工的数量快速增加,导致主营业务成本中的工资、奖金及福利费增长较为明显;另一方面,在竞争激烈的房地产综合服务行业,为了完成销售目标,渠道推广分销、设计服务费的支出也不可避免地有所增加。

  此外,报告期内公司的另外三项业务加在一起均仅占营收一成左右,业绩也并不尽如人意。2012年-2014年,该公司另一传统服务策划咨询业务波动较大,三年营收分别为6344.30万元、5916.49万元、8799.07万元,其中2013年增长率为负数,2014年增长率却达到了48.72%。而商业物业项目总体规模较小,报告期内实现运营收入分别为1635.29万元、1695.98万元及1646.53万元,营收占比分别为2.37%、1.96%及1.85%,呈逐年下降趋势。另外,该公司自2014年起开始涉足的房地产金融业务在当年和2015年1-6月分别实现销售收入678.70万元和339.23万元,但占比分别仅为0.76%、0.89%。

  与同行业上市公司相比,同策房产咨询的业务结构变化十分不明显。《投资时报》记者查阅 世联行 2014年年报发现,2012年-2014年,世联行主营业务收入 中房地产 营销代理业务收入分别占比为69.12%、72.86%、65.75%,所占比例大体有所下降,而其他业务收入占比有所提高,特别是金融服务业务增长较快,三年实现的业务收入分别为4745.58万元、6985.92万元及26945.45万元,占营收总额的比例分别为2.53%、2.73%、8.15%。

  需要注意的是,虽然同策房产咨询已发展了新业务,但获利能力尚未显现,房地产营销代理业务仍是公司的核心业务并持续贡献盈利,而且新签代理项目数量存在较大波动风险,因此公司若不能持续获得新项目,将对公司的毛利率带来重大影响。

  《投资时报》记者了解到,该公司起步于上海市场,并在华东市场占据领先的市场地位,但在区域市场优势明显的同时,也意味着失去了其他地区的市场份额。

  虽然该公司表示这些地区将是未来重点发展方向之一,但从该公司招股书来看,中西部和环渤海地区贡献的主营业务收入比例还相对较低,2012年-2014年分别为24.99%、20.11%、19.99%,呈逐年下降趋势,前景如何尚未可知。

  对比主要竞争对手,世联行在全国各地区布局和市场份额占比相对均衡。其中,华南地区占比约四成,华东、华北地区占比均约为两成,华中及西南地区、山东地区占比各约为一成,与同策房产咨询仅长三角地区营收占比就达八成的业务区域结构截然不同。

  业务范围的局限自然也会导致业绩的差异。《投资时报》记者发现,2012年-2014年同策房产咨询的主营区域华东地区的营收和世联行的主营区域华南地区的营收是大致持平的,但各地区加和的营业总收入却有10亿元至20亿元不等的差距。

  从这个角度来看,同策房产咨询积极在中西部及环渤海地区拓展业务不失为明智之举,但从该公司2012年-2014年上述两个地区的营收状况来看,仍然任重而道远。在地域上,国内房地产市场是一个庞大和多元化的市场,香港马报资料数字解马,各地的政策环境、市场环境、收入水平、消费习惯都存在较大差异,公司进入新市场需要一段时间去熟悉当地市场、发展当地客户关系,而这段准备时间的长短及公司融入当地公司的程度具有一定的不确定性,导致公司未来的业绩增长也是未知数。